Kira Sözleşmesi

Kiracı Düzgün Bir Şekilde Nasıl Çıkarılır?

 

 

 

 

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

 

Kira sözleşmesi, internette ya da kırtasiye gibi bazı noktalarda bulunan örnekler kullanılarak hazırlanabileceği gibi mülk sahibi ya da mülk sahibinin vekalet verdiği kişiler tarafından özel olarak da hazırlanabilir. Kira sözleşmesi 3 bölümden oluşmaktadır:

 

Kiralama bilgileri

 

Kiralama bilgilerinin yer aldığı kısım, mülkün cinsinin, adresinin ve mülk sahibinin iletişim bilgilerinin yer aldığı alandır. Burada ayrıca kiralama sürecinin başlangıcı, bitişi ve kira bedeli gibi bilgiler bulunmaktadır.

 

Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar

 

Kiralanan mülkte var olan demirbaşlar, yani evin içerisindeki eşyalar, abonelik sayaçları ve posta kutusu ile anahtar da kira sözleşmesi içeriğinde yer almaktadır.

 

Genel koşullar

 

Mülk sahibinin talepleri, kiranın yatırılacağı banka hesabı ve mülk içinde yapılacak tadilatlar gibi bilgileri barındırmaktadır.

 

Kira sözleşmesi yapmak için bu üç madde yeterlidir. Kira sözleşmesi hazırlanıp imzalandıktan sonra bir nüshası (bir örneğin çoğaltılmasıyla elde edilen, birbirinin tıpkısı olan yazılı şeylerin her biri.) ev sahibinde, bir nüshası ise kiracıda kalır.

 

 

 

Sözleşme Nasıl Sona Erdirebilir?

 

“Kiracı nasıl çıkarılır” sorusu en sık karşılaştığımız sorulardan birisidir. Evin tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı “çatılı işyeri kiraları” için de aynen geçerlidir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler:

 

• Temerrüt (30 gün süre verdin ödemedi)
• Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkün)
• Tahliye taahhüdü (kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz)
• Edinim ve ihtiyaç sebebiyle
• Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiracı vs.)
• 10 yıllık uzama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptı iseniz kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
• Esaslı tadilat, yıkım.

 

 

Öncelikle belirtelim ki; hukuk sistemimizde kiracının çıkarılması sadece yasada düzenlenmiş olan nedenlerin varlığı halinde söz konusu olabilir. Yasada düzenlenmiş olan nedenlerin bulunmaması durumunda ise kiracı çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı 354. maddesine göre; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

 

 

Kiracının Sözleşmeye Uymaması

 

 Kiraya verenin yani ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinden bir tanesi de kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki edim ya da yükümlülüklerine uymamasıdır. Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple kiracı kendisine yüklenen edimleri yerine getirmezse kiraya veren bu yükümlülüklere uymasını ihtar eder. Uyulmazsa sözleşmeyi feshedebilir.

 

Kiracının İflası

 

Kiracı iflas eder ve birikmiş kiralarını ödeyeceği hususunda kiraya verene güvence veremezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının iflasına ilişkin tahliye davası açabilmek için Ticaret Mahkemesinin kiracının iflasına dair karar vermiş olması gerekir.

 

Kiracının Ölümü

 

Kiracının ölümü nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece kiracılara tanınmıştır. Adi kira sözleşmelerinde mirasçılar yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Konut ve çatılı işyerlerinde ise; ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları müddetçe taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

 

Önemli Nedenlerle Fesih

 

Kira ilişkisi artık her iki taraf için çekilemez veya kira sözleşmesini devam ettirmek taraflarca imkânsız hale gelmesi durumunda taraflar önemli nedenlere dayanarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilirler. Önemli neden varsa kira sözleşmesi haklı nedenlere dayanılarak derhal feshedilebilir.

 

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Sözleşmesinin Feshi – Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası

 

 Kiracı vadesi gelmesine karşın, kira bedelini ödemezse temerrüde düşer. Kiracıya ihtar çekilir. İhtarnamede kira bedellerini verilecek sürede ödemesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Belirtilen sürede kira parası ödenmediği takdirde ev sahibi tarafından tahliye davası açılabilir.

 

Kiracı Kiralananı Başkasına Kiralaması Halinde Fesih

 

Kural olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz. İşyeri kiralarında ise, kiraya verenin yazılı izni varsa başkasına kiralama yapılması mümkündür. Ancak rıza alınmadan kiralama işlemi yapılmışsa, kiraya veren bu sebeple tahliye davası açabilir.

 

Kiraya veren, kendisini konut ihtiyacı nedeniyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarak kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilerek kiracının çıkarılabilmesi için kiraya veren kendi ihtiyacını ispat etmekle yükümlüdür.

 

Kira Sözleşmesinde İmza Yetkisi Kimdedir?

 

Kira sözleşmesinde imza yetkisi, mülk sahibi ve kiracıdadır. Mülk sahibi, vekalet aracılığı ile imza yetkisini başkasına devredebilir. Kiracı ise ev sahibinin kabul ettiği durumlarda vekalet aracılığı ile başkasına imza attırabilir.

 

Ancak 18 yaşından küçüklerin, kısıtlıların ve ayırt etme gücüne sahip olmayanların kira sözleşmelerinde imza yetkisi yoktur.